新买的房子退房，主要依据《中华人民共和国民法典》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法规。
《民法典》第五百六十三条明确，若当事人一方迟延履行主要债务，经催告后合理期限内仍未履行，或因其他违约行为导致合同目的无法实现，另一方有权解除合同。在新房交易中，若开发商逾期交房，经购房者催告后合理期限内仍未交付，购房者可依此解除合同退房。
该司法解释第九条规定，若出卖人在订立合同时故意隐瞒所售房屋已抵押、已出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效、被撤销或解除，买受人可要求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可主张不超过已付购房款一倍的赔偿责任。若新房存在开发商故意隐瞒抵押的情况，购房者可据此要求退房并索赔。
其第十四条指出，房屋实际面积与合同约定面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，法院应予支持。当新房面积误差超3%时，购房者有权依此要求退房。综上，符合上述法定情形的新房，购房者可依法退房。
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购买新房后，退房需满足法定条件或合同约定条件。以下是不同情形下新房可退房的具体说明：
- 若新房存在严重质量问题影响正常居住使用，如主体结构不合格、经核验质量不达标，购房者有权要求退房。
- 若开发商销售时存在欺诈，如故意隐瞒房屋抵押、查封等重要事实，或虚假宣传房屋信息，购房者可依法申请退房。
- 若开发商未按合同约定时间交房，且逾期达到合同约定的退房期限，或经购房者催告后合理期限内仍未交房，购房者可要求退房。
- 若新房面积误差比绝对值超出3%，购房者有权请求解除合同、返还已付购房款及利息。
- 若开发商未取得商品房预售许可证明即与购房者订立预售合同，且在起诉前仍未取得，购房者可要求确认合同无效并退房。
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购买新房后，退房还可能受特殊情况或例外情形影响，这些情形会对退房处理造成不同程度阻碍或变化。
1、购房者自身原因导致合同无法履行。若因购房者自身资金、信用等问题无法继续履行购房合同而想退房，开发商可能要求其承担违约责任，扣除一定比例违约金，甚至拒绝退房。此时，新房退房因购房者自身违约而较难实现，可能需付出较高成本。
2、房屋已办理抵押登记且抵押权人不同意。若新房已办理银行按揭贷款抵押登记，购房者退房除与开发商协商外，还需取得抵押权人（银行）同意以解除抵押登记。若银行不同意解除，将直接影响新房退房手续办理，导致退房无法顺利进行。
3、政策调整影响退房。在某些情况下，政府出台新房地产政策，如限购、限售政策调整，可能使新房退房不符合政策要求，或退房后无法再次购房等，从而影响退房决策和处理。
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购买新房退房过程中可能存在法律风险点，以下为你举例说明：
1、开发商以“购房者自愿放弃退房权利”为由拒绝退房。若购房者在与开发商协商时，轻易签署含有类似“自愿放弃退房权利”条款的文件，即便新房存在符合退房的情形，开发商也可能以此为由拒绝退房。例如，新房存在严重质量问题，但购房者在开发商诱导下签署放弃退房协议，之后再想退房会面临极大困难。
2、退房后无法及时收回已付购房款。若开发商资金链断裂或恶意拖欠，即使新房退房成功，购房者也可能无法及时收回已支付的购房款及利息，存在“房财两空”风险。比如，新房因开发商逾期交房符合退房条件，双方签订退房协议后，开发商却以各种理由拖延退款，购房者虽打赢官司但难以执行回款。

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